证券时报记者 吴家明金融资讯与服务平台
杠杆官方开户“越来越多的购房者信心开始修复，这是我对上半年楼市的最大观感。”钟经理是深圳一家大型房产中介机构的“区域销冠”，他的团队从今年开始“招兵买马”，门店的带看量和成交转化率较去年末已经出现明显回升。
今年上半年，楼市政策暖风频吹，多个城市以更快的响应速度集中打出政策“组合拳”。作为全国楼市的风向标，一线城市的表现打破了往年“金三银四”后热度自然回落的季节性规律，5月和6月的市场继续展现韧性，释放出更多新信号。不过，分化仍是当下一线城市楼市的真实写照。
市场预期逐步回归理性
从成交变化来看，一线城市的新房和二手房市场均展现出回稳的新信号。根据中指研究院的初步统计，上半年一线城市新房销售面积同比下降约3%，远低于二线城市和三、四线城市的降幅。进入二季度，一线城市的楼市修复节奏进一步加快，4月和5月一线城市新房销售面积同比分别增长19%、10%，初步统计6月销售面积同比基本持平。
二手房的表现继续优于新房，今年上半年重点20城二手住宅成交约76万套，同比增长约6%。北京、上海、深圳等城市的二手房市场自3月“小阳春”以来成交热度延续。6月前28天，北京、上海在较高基数下仍分别同比增长5.6%、23.8%。深圳在4月底优化楼市政策后，新政效应持续释放，全市二手住宅录得4741套，同比增长8.9%。
值得注意的是，多数城市的二手房挂牌量呈下降态势。根据中指研究院的监测，2025年前10月重点城市二手房挂牌量整体明显增长，达到223万套。但之后至今年5月末，重点城市二手房挂牌量为211万套，相比去年前10月下降5%，其中北京、上海分别较去年高点下降17%和26%，重点城市挂牌量的回落反映出市场预期已经逐步回归理性。
豪宅率先跑出热度
价格端的信号同样清晰。今年上半年，一线城市房价“三连涨”曾是市场热议的话题。国家统计局日前公布的数据显示，从今年3月开始，北上广深的二手房价环比已连续3个月“四城齐涨”。与此同时，多城的豪宅热销也推高了市场热度，千万级房源的成交占比显著上升。以深圳为例，乐有家研究中心的数据显示，截至6月11日，深圳1000万元以上房源成交占比达到14.1%，较5月提升了2.6个百分点。
记者走访发现，当前市场仍呈现出典型的结构性分化现象：一边是核心区豪宅项目去化速度加快；另一边是外围片区、配套薄弱的刚需房源仍以价换量，购房者出价并未明显抬升。记者在深圳多个片区走访时，受访的多位房产中介经理均表示，近两个月核心区房源成交价已率先止跌企稳，此前市场下行期普遍存在的“追跌杀涨”心态明显淡化，购房者不再执着于无底线砍价。“不过，一些配套较差或外围区域的刚需二手房，买家给出的报价和3、4月份相比，几乎没有拉开差距。也就是说，刚需购房者的信心开始修复，但价格承受力修复还需要一个循序渐进的过程。”
在业内人士看来，一线城市楼市目前普遍呈现“豪宅与普宅、核心区和外围区域分化明显”的局面，楼市还远没有达到全线回暖的程度。与此同时，这种分化背后也是购房逻辑的深刻转变。
元股证券:ygzq.hk“现在的购房者愈发看重地段、品质与交付安全，核心地段的‘好房子’成为主流选择。”深圳一家房企的营销负责人告诉记者，“所以，并不是所有新房都能热销，不同城市和房源之间的分化依然存在。进入2026年，购房者越来越理性。”
下半年政策稳预期仍是主线
“总体而言，今年房地产相关政策转向稳预期，侧重于修复市场供求关系和内生动力。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，进入2026年下半年，政策会继续贯彻“控增量、去库存、优供给”的思路，修复市场供求关系和内生动力的方向不会改变。值得注意的是，AI、半导体等新兴行业的繁荣，对一线城市高品质楼盘的带动作用仍将持续，这可能也是下半年楼市分化的一个最大特征。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，总体来看，房地产市场正从深度调整迈向止跌回稳，下半年有望迎来更多积极信号。
中指研究院认为，当前仅北京、上海、深圳、海南部分地区等存在住房限购政策。除住房限购之外，不少地方在公积金使用方面还存在不合理限制，部分城市商办市场也存在限制性政策等。未来，房地产领域不合理限制性措施将继续优化。与此同时，下半年预计将继续围绕“稳房价、稳预期”精准施策。重点城市“好房子”项目持续入市、公积金等支持政策持续发力，将对市场形成一定支撑，但市场修复仍以优质供给带动的结构性改善为主金融资讯与服务平台，市场全面企稳仍需时间。
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